为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定和中华人民共和国住房和城乡建设部 颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》，结合我校实际，制定本细则。
业主大会由各小区全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
学校后勤处代表学校对设立职工住宅小区业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
一、 业主大会
1、 业主大会根据物业管理区域的划分成立。根据本校实际，成立学苑、文苑、科苑3个业主大会。
学校基建处应提供业主大会会议所需的文件资料：
（1）物业管理区域房屋及建筑物面积清册，建筑规划总平面图，交付使用共用设施设备的证明，物业服务用房配置证明。
（2） 业主名册（含面积）。
2、业主大会决定以下事项：
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改管理规约；
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（5）选聘和解聘物业服务企业；
（6）筹集和使用专项维修资金；
（7）改建、重建建筑物及其附属设施；
（8）改变共有部分的用途；
（9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
3、 管理规约应当对下列主要事项作出规定：
（1）物业的使用、维护、管理；
（2）专项维修资金的筹集、管理和使用；
（3）物业共用部分的经营与收益分配；
（4）业主共同利益的维护；
（5）业主共同管理权的行使；
（6）业主应尽的义务；
（7）违反管理规约应当承担的责任。
4、 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（1）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（2）业主委员会的职责；
（3）业主委员会议事规则；
（4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（5）业主投票权数的确定方法；
（6）业主代表的产生方式；
（7）业主大会会议的表决程序；
（8）业主委员会委员的资格、人数和任期等；
（9）业主委员会换届程序、补选办法等；
（10）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理，印章的使用和管理。
5、 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
6、 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（1）经占总人数20%以上业主提议的；
（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（3）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
7、物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经三分之二以上的业主同意；决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经过半数的业主同意。
业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。 业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
二、 业主委员会
1、业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（1） 具有完全民事行为能力；
（2） 遵守国家有关法律、法规；
（3） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（4） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（5） 具有一定的组织能力；
（6） 具备必要的工作时间。
2、业主委员会委员实行任期制，每届任期4年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。 业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区房地产行政主管部门和街道办事处办理备案手续：
（1）业主大会成立和业主委员会选举的情况；
（2）管理规约；
（3）业主大会议事规则；
（4）业主大会决定的其他重大事项。
3、 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
4、业主委员会履行以下职责：
（1）执行业主大会的决定和决议；
（2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（5）监督管理规约的实施；
（6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（9）业主大会赋予的其他职责。
5、 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（1）管理规约、业主大会议事规则；
（2）业主大会和业主委员会的决定；
（3）物业服务合同；
（4）专项维修资金的筹集、使用情况；
（5）物业共有部分的使用和收益情况；
（6）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
（7）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（8）其他应当向业主公开的情况和资料。
6、 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：
（1）业主大会、业主委员会的会议记录；
（2）业主大会、业主委员会的决定；
（3）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（4）业主委员会选举及备案资料；
（5）专项维修资金筹集及使用账目；
（6）业主及业主代表的名册；
（7）业主的意见和建议。
7、 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。
使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。
8、业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
9、 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
（1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（2）丧失民事行为能力的；
（3）依法被限制人身自由的；
（4）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者20%以上的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（1）以书面方式提出辞职请求的；
（2）不履行委员职责的；
（3）利用委员资格谋取私利的；
（4）拒不履行业主义务的；
（5）侵害他人合法权益的；
（6）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
10、业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区房地产行政主管部门和街道办事处。
业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
三、 指导和监督
1、 后勤处应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
2、业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，学校（后勤处）可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由学校（后勤处）的指导和监督下组织召开。
按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，学校（后勤处）可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
召开业主大会会议，物业所在地的区房地产行政主管部门和街道办事处、学校（后勤处）应当给予指导和协助。
召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
3、违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。
业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区房地产行政主管部门和街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
4、业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
后勤处
2017年6月28日
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